מימון לפרויקט בניה לפי שלבי הפרויקט

מימון לפרויקט בניה לא נסגר בעסקה אחת, אלא נבנה שלב אחרי שלב: את הקרקע ואת ההוצאות הראשונות מממנים מהון עצמי ומהלוואה מובטחת בנכס, את הבנייה עצמה מממנים ב"ליווי בנקאי" (חשבון ייעודי שבו הבנק מעביר כספים לפי התקדמות העבודה בשטח), ואת הפערים שנפתחים באמצע הדרך סוגרים בהלוואת "מזנין" (מימון ביניים שנכנס בין ההון העצמי לאשראי הבנקאי) או בהשלמת הון עצמי.
מי שמתכנן את כל המקורות מראש, לפי לוח הזמנים של הפרויקט, נמנע מהמצב הנפוץ שבו הכסף נגמר בדיוק כשהשלד עומד.

בקבוצת יוסי אברהם, שפועלת משנת 1999 ומשמשת יועץ מורשה בכל הבנקים וברוב הגופים המוסדיים בישראל, אנחנו בונים ליזמים ולקבלנים מפת מימון מלאה לפני שהפרויקט יוצא לדרך.
התהליך כולל בדיקת זכאות מהירה וליווי מלא עד לקבלת המימון.
רוצים לדעת איפה הפרויקט שלכם עומד?
השאירו פרטים וקבלו ייעוץ חינם בשיחה ראשונה.

איך בונים מימון לפרויקט בניה לפי שלבים?

הכלל הבסיסי הוא שכל שלב בפרויקט נושא רמת סיכון אחרת, ולכן גם הגורם שמוכן לממן אותו שונה.
בנק לא יממן קרקע שעדיין אין עליה היתר, וגוף חוץ בנקאי יעשה זאת אם יש נכס אחר לשעבד.
מי שמנסה לממן הכול ממקור אחד מקבל בדרך כלל תנאים גרועים או סירוב.

לדברי מנהל כספים ותיק בחברת בנייה: "הפרויקטים שנתקעים לא נתקעים כי הם לא רווחיים.
הם נתקעים כי הכסף הגיע בשלב הלא נכון." לכן התכנון מתחיל בציר זמן, ורק אחריו בוחרים מקורות.

הטבלה הבאה מסכמת את המפה הכללית.
היא לא מחליפה בדיקה פרטנית, כי כל פרויקט והיזם שמאחוריו שונים.

את הפירוט של כל מסלול תמצאו בעמוד השירות שלנו על מימון לפרויקט בניה.
כאן אנחנו מתמקדים בשאלה אחרת: איך מחברים את המסלולים לרצף שעובד.

איך משלימים הון עצמי ומממנים את שלב הקרקע?

"הון עצמי" הוא החלק מעלות הפרויקט שהיזם מעמיד מכיסו, והוא התנאי הראשון שכל בנק בודק.
כשההון העצמי חסר, הפרויקט נעצר עוד לפני שהחל, גם אם הכדאיות הכלכלית ברורה.

עלות הקרקע היא רק חלק מהתמונה.
מוסיפים אליה מס רכישה, שמאות, שכר טרחה משפטי ו"היטל השבחה" (תשלום לרשות המקומית על עליית שווי הקרקע בעקבות אישור תוכנית).
יזמים שמתכננים רק את מחיר הרכישה מגלים באמצע התהליך שהעלויות הנלוות מכבידות על התזרים.

יש כמה דרכים להשלים את הפער בשלב הזה:

• הלוואה כנגד שעבוד נכס אחר שבבעלות היזם, למשל משכנתא עסקית על נכס מניב.
• השלמת הון עצמי לפרויקטים, פתרון שנבנה סביב הפרויקט עצמו ולא סביב דוחות העסק הקיים.
• שותף פיננסי או משקיע שנכנס לחלק מהרווח.
• הלוואת מזנין, כשכבר יש היתר או הסכמים חתומים שמגבים את הפרויקט.

הבנק בודק גם את מקור ההון העצמי.
הלוואה שנלקחה כדי להשלים אותו חייבת להיות מוצגת בשקיפות, והיא משפיעה על רמת המינוף שהבנק מוכן לקבל.
לכן סדר הפעולות קובע: מתכננים את ההשלמה לפני הפנייה לבנק, לא אחריה.
כאן ייעוץ פיננסי לעסקים מקדים עושה את ההבדל, כי הוא בונה את התמונה כך שהיא תתקבל בקריאה ראשונה.

מה הבנק דורש כדי לפתוח ליווי בנקאי לפרויקט?

בליווי בנקאי הבנק לא מעביר ליזם את כל הסכום בבת אחת.
הוא פותח "חשבון ליווי" ייעודי, ומשחרר כספים בהדרגה לפי התקדמות הבנייה, כשמפקח מטעם הבנק (המכונה "בקר בנייה") מאשר כל משיכה.
המטרה היא שהכסף יגיע לקבלנים ולספקים ולא ישמש לשום דבר אחר.

הדרישות המקובלות לפתיחת ליווי:

• היתר בנייה בתוקף וזכויות ברורות בקרקע.
• הון עצמי בשיעור שהבנק קובע, ולפעמים כזה שכבר הושקע בפרויקט.
• שיעור מכירות מינימלי של יחידות לפני פתיחת הליווי.
• ניסיון קודם של היזם או של הקבלן המבצע.
• תקציב מפורט ולוח זמנים שהבנק יכול לבקר.

מעבר לדרישות מול הבנק יש גם חובה כלפי הרוכשים.
לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974, כספים ששילמו רוכשים חייבים להיות מובטחים, בדרך כלל ב"ערבות חוק מכר" שהבנק מנפיק.
היזם צריך לתכנן את מסגרת הערבויות כבר בשלב פתיחת הליווי, לא כשהמכירות מתחילות.

כל בנק מפרש את הדרישות האלה אחרת.
לכן יש ערך בפנייה דרך יועץ מורשה שעובד מול כל הבנקים: אנחנו מכירים את מדיניות האשראי של כל אחד, ויודעים לאיזה בנק כדאי לפנות עם איזה פרויקט.
כשהבנקאי מציע תנאים שלא מתאימים, יש חלופה בגיוס אשראי מוסדי מגופים כמו קרנות וחברות ביטוח.
בנוסף, הפקת ערבויות היא נושא נפרד שראוי לבדוק מראש, ובמקרים מתאימים אפשר לקבל ערבות ביצוע וערבויות בנקאיות ללא פיקדון.

מה עושים כשהכסף לא מספיק באמצע הבנייה?

פער תקציבי באמצע פרויקט הוא תופעה שכיחה ולא חריגה.
הסיבות המוכרות: עליית מחירי חומרים ועבודה, עיכוב בהיתר או בחיבור לתשתיות, קצב מכירות איטי מהצפוי, ושינויי תכנון שדורשים עבודות נוספות.
השאלה היא לא אם זה יקרה, אלא אם יש מקור מוכן כשזה קורה.

הפתרון הנפוץ הוא הלוואת מזנין.
היא נכנסת אחרי האשראי הבנקאי בסדר הנשייה, ולכן הריבית שלה גבוהה מזו של הבנק, אבל נמוכה בהרבה ממחיר של גיוס שותף שמקבל חלק מהרווח.
היא מתאימה במיוחד לסגירת פער זמני, כשהפרויקט עצמו בריא ורק התזרים נמתח.
חשוב לתכנן אותה מראש, כי בנקים וגופים מוסדיים נותנים תנאים טובים יותר למי שפונה לפני המצוקה ולא בתוכה.

כמה כלים נוספים שכדאי להכיר:

• פקטורינג, שמאפשר לקבלן משנה או לספק לקבל מראש כסף על חשבוניות שעוד לא שולמו, ובכך משחרר לחץ מהשרשרת כולה.
• מימון הון חוזר לעסקים, לחברות הבנייה עצמן כשהתזרים השוטף נמתח בין פרויקטים.
• הלוואה בערבות מדינה לקבלנים בסדר גודל קטן, בכפוף לקריטריוני הזכאות של הקרן. בדיקת זכאות מהירה מראה מהר אם המסלול רלוונטי.

טיפ מקצועי: בתקציב הפרויקט שומרים "כרית ביטחון" לחריגות, בשיעור שמותאם לסוג הפרויקט, ומסכמים מראש עם הגורם המממן איך היא תמומן אם תידרש.
מי שמגיע לבנק עם כרית כזו מציג בשלות פיננסית, וזה משפיע על ההחלטה.

במצבים מאתגרים, למשל פרויקט שנתקע או יזם שנדחה בבנק אחד, אנחנו עובדים בגישה יצירתית: בונים מבנה מימון שמשלב כמה מקורות, פונים לגורמים שלא היו בתמונה ומציגים את הפרויקט מחדש.
עבודה מול קרנות ממשלתיות וגופים מוסדיים היא חלק קבוע מהניסיון שלנו, בדגש על עסקים בינוניים עם מחזור של 100 מיליון עד מיליארד ש"ח.

שאלות נפוצות על מימון פרויקטי בנייה

כמה שאלות שיזמים וקבלנים שואלים אותנו שוב ושוב בשיחה הראשונה.

כמה זמן לוקח לקבל אישור לליווי בנקאי?

זה תלוי בשלמות המסמכים ובתור של הבנק, ובדרך כלל מדובר בכמה שבועות ולעיתים יותר.
פרויקט שהגיש תיק מסודר, עם היתר, דוח כדאיות ותקציב מפורט, יתקדם מהר יותר.
עיכובים נובעים בדרך כלל מהשלמות שהבנק מבקש בדיעבד.

אפשר לממן פרויקט בניה בלי ליווי בנקאי?

כן, במקרים מסוימים.
אפשר להשתמש בגיוס אשראי חוץ בנקאי או מוסדי, בהלוואה כנגד נכס או בשילוב עם שותף.
המחיר בדרך כלל גבוה יותר מזה של הבנק, ולכן כדאי להשוות הצעות לפני שבוחרים.

מה ההבדל בין ערבות חוק מכר לערבות ביצוע?

ערבות חוק מכר מגינה על הרוכשים ומבטיחה את כספם אם הפרויקט לא יושלם. ערבות ביצוע מגינה על הצד שמזמין עבודה ומבטיחה שהקבלן יעמוד בהתחייבויותיו.
שתיהן משפיעות על מסגרת האשראי של החברה, ולכן מתכננים אותן יחד.

אילו מסמכים כדאי להכין לפני פנייה לגורם מממן?

היתר בנייה או אישור על שלב התכנון, שמאות עדכנית, דוח כדאיות כלכלית, תקציב מפורט, לוח זמנים, פירוט מכירות ראשוניות ודוחות כספיים של החברה היזמית.
תיק מסודר מקצר את התהליך ומשפר את התנאים.

מימון לפרויקט בניה עם קבוצת יוסי אברהם: תכנון לפני שמתחילים לבנות

הנקודה המרכזית היא שמקורות המימון צריכים להיות מותאמים לשלב, לא להיבחר לפי מה שקל להשיג היום.
קרקע, היתרים, ליווי, בנייה ומסירה דורשים כל אחד מקור אחר, וההצלחה תלויה בחיבור ביניהם.
מי שמתכנן את הרצף מראש, כולל הון עצמי, מסגרת ערבויות ופתרון לפערים, מגיע לבנק כשהתיק שלו חזק.

הקבוצה שלנו פועלת משנת 1999, עובדת מול כל הבנקים וברוב הגופים המוסדיים, ומלווה את הלקוחות בכל שלבי התהליך.
בנינו מבני מימון בפרויקטים של יזמים וקבלנים, ואנחנו מכירים גם מצבים שנראים סגורים ויודעים לחפש להם פתרון.

אם אתם בשלב התכנון או כבר באמצע הבנייה, פנו אלינו דרך טופס יצירת הקשר או בטלפון לבדיקת זכאות מהירה.
ייעוץ חינם בשיחה ראשונה, ואם נמצא פתרון, ליווי מלא עד לקבלת המימון לפרויקט בניה שלכם.